タワーマンション節税規制後の不動産戦略。評価差を活かした相続税対策

タワーマンションを活用した相続税対策は、大きな節税効果が期待できる手法として利用されていました。

しかし、評価ルールの改正により、令和6年1月1日以後の相続では従来のような評価差を利用しての節税は事実上困難になっています。

本記事では、タワーマンション節税（タワマン節税）に対する規制の影響を整理したうえで、タワーマンション節税に依存しない相続税の不動産戦略について解説します。

タワーマンション節税が効果的だった理由

タワーマンション節税が相続税対策として積極的に活用されていたのは、実勢価格と相続税評価額の乖離が大きかったためです。

従来、タワーマンションの相続税評価額は一般的なマンションと同様に、建物は固定資産税評価額、土地は路線価方式によって算定されていました。

タワーマンションは立地や利便性の高さから市場価格が上昇しやすいですが、固定資産税評価額には人気や需要は反映されていません。

また、1戸あたりの敷地権割合が小さくなりやすいことから、土地の相続税評価額も実勢価格に比べて低く算定されやすい傾向がありました。

その結果、タワーマンションの相続税評価額が半分以下になるケースも珍しくなく、この評価差を活用したタワーマンション節税が富裕層の間で広く利用されていました。

評価ルール変更によるタワーマンション節税への影響

タワーマンションを活用した相続税対策は多くのケースで利用されてきましたが、評価ルールの改正により、現在は従来のような節税効果を得ることは難しくなっています。

改正により大きな節税効果は望めなくなった

タワーマンションの実勢価格と相続税評価額の乖離を是正するため、令和6年1月1日以後の相続では「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の価額を、個別通達（「居住用の区分所有財産の評価について」）に基づき評価する方法へと変更されています。

新たな評価方法では、タワーマンションの相続税評価額が最低でも実勢価格の6割程度になるよう見直されたため、極端な評価差が生じにくい仕組みへと改められています。

タワーマンションの評価方法が改正された背景

タワーマンション節税の評価ルールが改正されたのは、実勢価格と相続税評価額の乖離が過度に大きくなり、課税の公平性が損なわれる懸念が指摘されたためです。

土地の相続税評価額は一般に時価の8割程度とされていますが、タワーマンションの相続税評価額は時価の3〜4割程度にとどまるケースも少なくありませんでした。

たとえば、時価2億円のタワーマンションの場合、相続税評価額が6,000万円から8,000万円程度に抑えられるケースもあり、実勢価格との乖離が顕著になっていた点を是正するために、評価方法の見直しが行われました。

タワーマンションは資産価値の上昇を期待できる不動産ではあるものの、評価ルールの変更で評価差を活用した相続税の節税効果は大幅に低下したため、対策の再検討が必要な状況となっています。

タワーマンション節税以外の不動産を活用した相続税対策

相続税対策では、今後タワーマンション節税に依存せず、不動産全体をどのように活用するかが重要になります。

不動産を活用しての対策は現在も有効

タワーマンション節税は規制されましたが、不動産を活用した相続税対策は引き続き有効です。

不動産の相続税評価額が実勢価格より低く算定される仕組みは、現在も変わらず存在しています。

1億円の現金と実勢価格1億円の不動産を比較した場合、不動産の方が相続税評価額は小さくなるため、適切な物件を選択すれば一定の節税効果を得ることは十分に可能です。

賃貸運用による評価減と収益確保のメリット

不動産を賃貸物件として活用すると、相続税評価額の引き下げと収益確保の両面で効果が期待できます。

賃貸物件は入居者の権利が発生するため、土地・建物に減額補正が適用され、自用の場合より相続税評価額が低く算定されます。

また、賃料収入で固定資産税や管理費などのコストを補うことにより、不動産を取得するデメリットを軽減できます。

物件管理の手間や空室リスクは伴いますが、相続税対策を講じつつ収益を確保できるのは、不動産ならではの利点です。

制度変更に強い相続税対策をどう構築するか

相続はいつ発生するかわからないからこそ、生前から入念に準備し、自分と家族にとって最適な選択肢を継続的に検討していく姿勢が求められます。

過去に最適とされていた節税手法であっても、税制改正などのルール変更によって見直しが必要になるケースは少なくありません。

タワーマンション節税のように、相続税対策が特定のやり方に依存していた場合、制度変更の影響は特に大きくなります。

そのため、専門家と相談しながら状況に応じて軌道修正し、常に最新の制度に沿った対策を講じることが重要です。

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渋谷 豊

ファミリーオフィスドットコム株式会社 代表取締役 大学卒業後、邦銀にてキャリアをスタート。大学院を修了後、Citibank N.A.、仏銀ソシエテ・ジェネラル信託銀行、Societe Generale Bank & Trust Singapore において、プライベートバンキングおよびアセットマネジメント業務に従事。海外勤務7年間を含め、グローバルな資産管理の実務経験を有する。 帰国後は、上場企業グループ傘下の投資顧問会社の代表取締役として、富裕層および上場企業オーナー向けの資産運用助言・ファミリーオフィス業務を統括。資産運用・管理領域における実務歴は25年以上に及ぶ。 2019年設立のファミリーオフィスドットコム株式会社において、中立的立場から資産管理・運用に関する総合的支援を提供。また、2019年より、厚生労働省年金局資金運用課（GPIF 所管）の資産運用研修にて講師を務めている。慶應義塾大学大学院修了。

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