富裕層にとって、国内の収益不動産投資は、安定的な不労所得の確保と税務戦略の核として、最も古くから行われている王道的な資産運用手法です。低金利やインフレ懸念が高まる現在、その重要性はさらに増しています。

本記事では、富裕層が不動産投資で失敗しないために重視すべき7つの戦略的理由を解説します。また、安定収益と税効率を両立させるための、具体的な物件（中古の築古アパート、タワーマンションなど）の見極め方と注意点について、専門家の視点から徹底解説します。

1. 富裕層が国内不動産投資を選ぶ7つの戦略的理由

富裕層が不動産をポートフォリオに組み入れる理由は、単なる値上がり益の期待ではなく、「守り」と「効率」を追求する戦略にあります。

1-1. 安定的なインカムゲインとキャッシュフローの確保

ある程度資産規模が大きくなると、富裕層はハイリスクな投資よりも、コンスタントに安定的な家賃収入（インカムゲイン）を得ることに重点を置きます。不動産は、株式の配当金に比べ、短期間で賃料が減額されるリスクが稀であり、安定したキャッシュフローを長期的に得られるメリットがあります。

1-2. 税制優遇の活用と相続対策への貢献

不動産投資は、富裕層特有の高い税負担（所得税、相続税）を軽減する有効な手段です。

• 所得税の節税: 建物部分の取得価額を耐用年数に応じて費用計上する減価償却費の計上や、不動産所得の赤字を給与所得などと通算する損益通算により、所得税の負担を抑えられます。
• 相続税対策: 現金（相続税評価額は時価）を不動産に換えることで、相続税評価額が時価よりも低くなる（一般的に時価の70～80％程度）ため、課税対象額を大幅に圧縮できます。さらに、賃貸している土地家屋は、権利関係に応じて評価額がさらに下がります。

1-3. ポートフォリオの多様化とインフレヘッジ効果

不動産は、株式や債券とは異なる値動きを示すため、ポートフォリオに組み入れることで、リスクの分散と安定性の向上が期待できます。また、インフレ（物価上昇）時には、不動産価格や賃料が連動して上昇する傾向があるため、通貨価値の下落を防ぐインフレヘッジとして極めて有効です。

2. 安定収益と節税を両立する物件の見極め方

富裕層が実践すべき不動産投資は、単なる「高利回り」物件への投資ではありません。節税効果、収益性、流動性という3つのバランスが重要です。

2-1. 推奨度が高い「中古の築古アパート（木造）」の戦略的価値

富裕層に人気の高い投資対象の一つが、中古の築古アパートです。

• 節税効果: 築古かつ木造の場合、法定耐用年数が短くなるため、減価償却費を短期間で多く計上でき、所得税の節税効果が大きいことが最大の魅力です。
• 収益性: 割安な価格で購入できるため、新築に比べて利回りの高い物件が見つかりやすく、リフォームによるバリューアップの余地もあります。

2-2. 都心タワーマンション投資の現状と注意点

タワーマンションは、資産価値が落ちにくい「耐久消費財」としての側面と、節税効果の高さから人気がありますが、最新の動向には注意が必要です。

• 最新の税制リスク: 2024年1月からの税制改正により、タワーマンションの相続税評価額の算出方法が見直され、従来の節税効果は大幅に縮小しています。現在は、純粋な節税目的で高層階を購入するのはリスクが高いと判断されます。
• 流動性の重視: 節税メリットが薄れた今、物件選定においては、好立地による賃貸需要の高さや、長期的な資産価値の維持といった、流動性の高さをより重視すべきです。

2-3. 「新築ワンルームマンション」は富裕層には不向きな理由

新築のワンルームマンションは、表面的な利回りの高さや管理の容易さから勧められがちですが、富裕層の投資対象としては注意が必要です。

• リスク: 割高な価格設定、需要の限定性、供給過多による賃料下落リスク、資産価値の向上が期待しにくい点など、投資リターンを圧迫する要因が潜んでいます。

3. 富裕層の不動産投資を成功させるための戦略的ポイント（FAQ）

3-1. Q: ローンを借り入れての不動産投資は、リスクが高くないですか？

A: 借入を行うことで、自己資金以上のリターンを目指すレバレッジ効果を享受できます。日本の低金利環境は、レバレッジを活用する上で追い風となりますが、金利上昇リスクは常に伴います。富裕層は、借入比率を物件価格の7割程度に抑えるなど、キャッシュフローがマイナスにならないように慎重に計画を立てることで、リスクを管理します。

3-2. Q: 不動産投資で失敗しないための「マインドセット」は何ですか？

A: 以下の3点が重要です。

1. データ重視の姿勢: 感情やセールストークではなく、客観的なデータに基づいて冷静に投資判断を下すこと。
2. 個人的な趣向の排除: 投資物件は人に貸すことが目的です。個人的な趣味を反映させず、万人受けするオーソドックスなデザインや間取りを優先します。
3. 利回りだけの盲信を避ける: 利回りが高い物件が必ずしも優良物件とは限りません。不動産流通の仕組み上、割安・好条件の物件はすぐに市場から消えるため、利回りの高さだけで判断せず、リスクも考慮しましょう。

3-3. Q: 複雑な不動産戦略は、誰に相談すべきですか？

A: 不動産、税務、資産運用が絡み合う富裕層の戦略は、不動産会社や税理士といった単一の専門家では対応が困難です。資産配分全体を見据え、税理士、弁護士、不動産鑑定士といった各専門家と中立的な立場で連携できる、ファミリーオフィスのような統合的なアドバイザーに相談することが、成功への鍵となります。

4. まとめ：不動産は「インフレ対策」と「税効率」の核

国内収益不動産投資は、安定収入の確保、税制優遇、相続対策といった多岐にわたるメリットを期待できる王道の手法です。成功の鍵は、利回り追求ではなく、資産全体のリスク許容度を踏まえた上で、中立的なアドバイスに基づき、適切な物件を選択することにあります。

不動産戦略の全体像と組み入れ

本記事で解説した国内不動産の戦略に加え、海外不動産や相続不動産を含めた富裕層の不動産戦略全体については、こちらの完全ガイドをご参照ください。

【関連リンク：【不動産投資完全ガイド】富裕層の「新常識」：相続・収益・海外資産を最適化する鉄壁の戦略】

監修・執筆：渋谷 豊

ファミリーオフィスドットコム株式会社　代表取締役 大学卒業後、邦銀にてキャリアをスタート。大学院を修了後、Citibank N.A.、仏銀ソシエテ・ジェネラル信託銀行、Societe Generale Bank & Trust Singapore において、プライベートバンキングおよびアセットマネジメント業務に従事。海外勤務7年間を含め、グローバルな資産管理の実務経験を有する。 帰国後は、上場企業グループ傘下の投資顧問会社の代表取締役として、富裕層および上場企業オーナー向けの資産運用助言・ファミリーオフィス業務を統括。資産運用・管理領域における実務歴は25年以上に及ぶ。 2019年設立のファミリーオフィスドットコム株式会社において、中立的立場から資産管理・運用に関する総合的支援を提供。また、2019年より、厚生労働省年金局資金運用課（GPIF 所管）の資産運用研修にて講師を務めている。慶應義塾大学大学院修了。

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