不動産所有法人の設立について

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先日ご相談を受けた不動産所有法人の設立に関するお話です。

その方は、収益不動産を複数所有しています。不動産所有法人を設立したほうがメリットが多いと記事をお読みになったことをきっかけに、専門家の意見を聞いてからご判断しようとお考えで、メリットとデメリットについてのご質問でした。

メリットとデメリット

不動産所有法人を設立を検討する場合は、個人で所有し所得が増えていくと所得税の納税が増えてしまう場面です。

不動産所有法人を設立するとメリットしては、所得税より法人税の最高税率が低いため、法人税で納付した方が納税が少なくなるためです。また、法人は、複数設立することができるため複数社設立をして平均の税率をさげることができます。法人の株主を考えて設立することで相続税対策をすることも可能です。

デメリットとしては、法人を設立すると税務面や社会保険等で必要以上に事務作業とコストが増える
ことです。また、税務申告をするために税理士に依頼する必要があります。

譲渡の際に個人のような、分離課税ではないため、通常の法人税率が適用になり譲渡の際は注意が必要です。
しかし、投資をして物件を増やしていくのであれば、不動産所有法人を設立するメリットは大いにあると思われます。

銀行の融資条件にも影響あり

更に、銀行からの融資条件が良くなることなどを挙げたいと思います。法人化することで信用が上がること、大きな金額の物件を取得しやすくなることもメリットになります。

法人を設立することで、後継者を巻き込んで不動産投資や管理に関するノウハウを承継していくことなど複数のメリットがあります。

ただし、管理コストがかかるため、費用対効果に注意が必要です。

法人設立と相続対策

法人化した際に、その法人が不動産を購入した場合、不動産が相続財産ではなく株式が相続財産になります。
その会社の資産、負債の時価等によって株式の価格が決まります。相続対策で投資用の収益物件である賃貸マンション等を保有することで、不動産の価値が時価より低くなりますので、株式の評価額が下がります。

ここで注意しなければならないのは、株価を算定する際、不動産を路線価で評価できるのは購入してから３年を経過しなければ、購入時の価格で評価されてしまう点です。

取得から３年を経過し、不動産の相続税評価が路線価の評価になった時点で株式の評価額が下がった時点で贈与、あるいは、譲渡で資産を移転するような方法があります。

まとめ

不動産所得法人は設立するメリットがたくさんありますが、税務の専門家に相談し費用対効果を事前に明確に把握して進めることが大切です。