富裕層の相続税対策において、納税額を決定づけるのは、「いかに財産評価を適正に、そして合法的に引き下げるか」という専門的な戦略にかかっています。特に、不動産や未公開株式といった評価の難しい資産は、申告方法一つで税負担が大きく変わります。

本記事では、相続税の財産評価と申告手続きの基本を網羅的に解説します。収益不動産の「評価の盲点」から、自社株・上場株の評価を下げるための戦略的テクニックまで、専門家が知る知識と注意点を体系的にガイドします。

1. 資産評価の核心：富裕層が陥る「路線価と収益価格の乖離リスク」

相続税評価における不動産の評価は、税務上の基準と市場の現実が一致しないという、大きな盲点が存在します。

1-1. 収益不動産の「評価の盲点」と市場価格の乖離

国税庁が規定する路線価評価方式は、収益不動産の「家賃収入を生む力」や「売却益」といった市場価値（時価）を直接的に反映していません。その結果、以下のリスクが生じます。

• 乖離リスク: 路線価評価額が高い一方で、市場における収益価格（不動産鑑定士が用いる評価額）が低い場合、評価額通りでは売却できない「不良資産」を相続するリスクがあります。
• 判断の必要性: 相続税の申告前に、不動産鑑定士の手法（直接還元法など）に基づく収益価格を把握し、申告後の資産活用（売却、保有）を冷静に判断することが不可欠です。

1-2. リスク回避の鉄則（Q&A形式）

Q: 相続した収益物件が「売れない」と判断した場合、どうすべきですか？

A: 相続税申告後3年10ヶ月以内であれば、不動産を売却して損失が出た場合、譲渡損失を他の所得と損益通算できる特例の活用が考えられます。理想は売却ではなく、相続専門の税理士に相談し、相続時の評価額自体を減額できる余地がないかを検討することです。

【関連記事：【相続税】収益不動産の評価の盲点：路線価と市場価格の「乖離リスク」を専門家が解説】

2. 株式の相続申告戦略：自社株・上場株の評価を賢く下げる方法

株式は、相続税評価額が高騰しやすい資産です。特に未公開の自社株や、値動きの激しい上場株については、税務戦略に基づいた申告が求められます。

2-1. 未公開の自社株評価を下げる「不動産活用戦略」

オーナー経営者が抱える最大の課題は、業績好調による自社株の評価高騰です。自社株の評価額は会社の純資産に基づいて計算されるため、以下の戦略で評価を圧縮します。

• 戦略: 現金（評価額100%）で持つよりも評価額が低くなる収益不動産を会社で購入するなど、現金を評価の低い資産に置き換えることで、自社株の評価を合法的に引き下げる効果を狙います。
• 注意点: 資産圧縮の効果を得るためには、不動産を買ってから3年が経過していることが、税務上の有効性の目安となる「3年ルール」があるため、計画的な実行が不可欠です。

2-2. 上場株の評価額を「最も有利に」選ぶ申告テクニック

上場株は市場で取引されているため評価額は明確ですが、相続税の申告においては、納税者が最も有利になる評価額を4つの選択肢から選ぶことができます。

• 選択肢: 相続が発生した日（死亡日）の終値、およびその月、前月、前々月のそれぞれの毎日の終値の平均額のうち、最も低い価格を選択して申告することが可能です。
• 実践: 証券会社の残高証明書には亡くなった日の終値しか記載されませんが、税理士は公開データから4つの価格を比較し、最低価格を評価額として申告します。

【関連記事：【相続税】自社株評価を下げる方法、上場株の相続申告におけるポイント】

3. 申告手続きと専門家活用の鉄則（STEP形式）

財産評価を最適化した後も、相続税の申告手続きは複雑です。特例の適用漏れを防ぐため、専門家の活用が不可欠です。

3-1. 【STEP 1】財産の総額算定と「評価額の最適化」

相続財産（現金、株式、不動産など）の総額を算定します。その際、不動産評価や自社株評価について、路線価や購入時価格といった税務上のルールを適用し、評価額の最適化を図ります。

3-2. 【STEP 2】特例の適用と納税額の計算

小規模宅地の特例や配偶者の税額軽減といった強力な特例を適用し、最終的な納税額を計算します。特例適用には、申告期限までの遺産分割の確定が条件となります。

3-3. 【STEP 3】公正な申告と税務調査への備え

申告書を税務署に提出します。この際、複雑な評価を用いた場合は、税務署からの質問に対応できるよう、評価の根拠を明確にしておく必要があります。

専門家活用の鉄則: 専門家（税理士）を選ぶ際は、一般会計に強い税理士ではなく、相続税の申告経験が豊富で、特例の適用実績が多い専門家に依頼することが、納税額の最適化と税務調査への備えとなります。

4. まとめ：相続の成功は「評価」と「知識」から始まる

相続税の成功は、財産の真の価値を理解し、税務上のルールを活用して評価額を最適化することから始まります。この高度な「財産評価と申告戦略」は、税理士や不動産鑑定士の専門的な知見が不可欠です。評価の盲点を見過ごすことなく、資産を守り抜くために、中立的な専門家に相談されることを強くお勧めします。

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