東証REIT指数が大幅に上昇する背景！分配金成長戦略と投資環境の追い風

東証REIT指数は2025年に入って11.7%の上昇を記録（8月1日時点）し、日経平均株価の6.98%を大幅に上回る堅調な推移を見せています。この上昇は単発的な要因によるものではなく、REIT市場を取り巻く構造的な変化と複合的な好材料が重なった結果といえるでしょう。

分配金増額への本格的なコミットメント

REIT上昇の最大の推進力は、各運用会社が投資家への分配金増額に対して具体的なコミットメントを示していることです。長らく「1倍の壁」と呼ばれたNAV倍率1倍割れの状態が常態化していましたが、多くのREITがこの壁を突破するために積極的な分配戦略を展開しています。

インヴィンシブル投資法人では、2024年の分配金が前年比26%増の3899円と大幅に増加し、2025年もさらなる増額を計画しています。日本ロジスティクスファンド投資法人は「売却益に頼らない持続的な収益拡大」を掲げ、年平均成長率2.2%のFFO（Funds From Operations）成長を目標に設定。物流施設の特性を活かした利益超過分配も導入し、投資家還元を強化しています。

収益力向上への多角的なアプローチ

REIT各社は分配金増額の裏付けとなる収益力強化に向けて、様々な戦略を同時並行で進めています。賃料収入の面では、変動賃料制の活用やインフレ連動条項の導入が進んでおり、インヴィンシブル投資法人ではインバウンド需要に連動した変動賃料制を大半の物件で採用しています。

物件売却益の戦略的活用

従来は安定収益重視だったREIT運営に、物件売却益を積極的に分配金原資として活用する新たな潮流が生まれています。ジャパンリアルエステイト投資法人は赤坂パークビルの段階的売却により利益を投資主に還元する計画を発表。今後も売却益を活用した分配金上積みが期待されています。

大和証券リビング投資法人も年間80億円規模の物件売却を通じて、地方物件から都心部の収益性の高い物件への入れ替えを進めており、売却益による1口あたり分配金（DPU）押し上げを目指しています。

相対的投資魅力の向上

金融市場全体の中でのREITの相対的な魅力も向上しています。6月末時点での上場REIT57銘柄の平均予想分配金利回りは4.92%と、東証プライム市場の配当利回り（2.4%前後）や新発10年国債利回り（1.4%前後）を大きく上回る水準にあります。

出典:不動産証券化協会

米国の関税政策などを背景とした企業業績の不透明感が高まる中、REITは株式と比較して業績のダウンサイドリスクが相対的に小さいと評価され、リスク回避的な資金の受け皿としての役割も果たしています。海外に流出していた資金がREITに回帰する動きも見られ、市場全体の雰囲気が明るくなっています。

セクター別の好況と新たな投資家層の拡大

セクター別に見ると、特にホテル系REITがインバウンド需要の急増により収益を大幅に拡大させています。インヴィンシブル投資法人のRevPARは前年同期比15%増と好調で、運用会社は「青天井」と表現するほどの自信を示しています。

物流施設REITも都心立地や24時間操業可能な希少性の高い物件を中心に高い評価を受けており、オフィス系REITも都心部の市況改善を背景に収益性が向上しています。

新規投資家層の獲得も進んでおり、新NISA制度の導入を受けて日本ロジスティクスファンド投資法人が2025 年 1月31日を基準日として投資口を3分割するなど、個人投資家の参入しやすい環境整備が進んでいます。2025年7月にはイベントドリブン戦略を基本とするアクティブETFが上場し、8月に4年ぶりとなる新規REIT上場も実現するなど、市場の多様化と活性化が着実に進んでいます。

今後の展望

金利上昇局面においても、インヴィンシブル投資法人の市來会長は「景気が良くなり金利が上がるような環境では営業総利益が伸び、青天井で賃料収入を受け取れる。我々は金利上昇に負けない」と述べており、賃料収入の増加が金利上昇分を吸収しうるとの自信を示しています。

これらの要因が相互に作用し合い、東証REIT指数の持続的な上昇を支えているのが現在の状況といえるでしょう。分配金成長への具体的なコミットメント、収益力強化の実行、そして投資環境の好転という三つの要素が揃ったことで、REIT市場は新たな成長局面に入ったと考えられます。

渋谷 豊

ファミリーオフィスドットコム株式会社 代表取締役 大学卒業後、邦銀に入行。その後、大学院を修了し、米銀Citibank N.A.、仏銀ソシエテ・ジェネラル信託銀行、ならびにSociete Generale Bank & Trust Singaporeにて、プライベートバンキングおよびアセットマネジメント業務に従事。7年間の海外勤務を経て帰国後、上場企業系列の投資顧問会社の代表を務め、富裕層や上場企業オーナーに向けてファミリーオフィスサービスや資産運用アドバイスを提供。資産管理・運用業務に25年以上携わる。現在は、厚生労働省年金局資金運用課（GPIF所管）の研修講師も務める。2019年に設立したファミリーオフィスドットコム株式会社において、中立的な立場から資産管理・運用のサポートを提供している。慶應義塾大学大学院 経営管理研究科 修了

関連記事