【相続税】相続対策における小規模宅地の特例の注意すべきポイント

【相続税】相続対策における小規模宅地の特例の注意すべきポイント

超保守的な資産管理チャンネルで配信中

渋谷:本日は、私たちの税理士のエキスパートとして登録いただいている峯元先生に、お話をお聞きします。よろしくお願いします。

峯本:よろしくお願いします。

小規模宅地の特例

渋谷:前回は、相続に詳しい税理士先生の見分け方をお聞きしました。今回は、小規模宅地の特例を活用した方がいいのか、細かいルールはある程度知っているものの、それをどういう人が使えばいいのかといった、リアリティのある活用例をお聞きしたいと思います。

先生は、こういったケースは多く手掛けていらっしゃるのですか?

峯本:そうですね。自宅を建てるとき、不動産を買うときにどうしようということを。

渋谷:私がこれを使えますかという相談は多いですか?

峯本:多いです。

一番メリットがある対象者

渋谷:こういう人に一番メリットがあるという例を、具体的に教えていただけますか?

峯本:昔は、二世帯住宅のときに上と下を分けては駄目でした。しかし、今は分かれても大丈夫なように税制改正がありました。

自宅を建てるときに二世帯住宅にしたいものの、所有権をどうしたらいいか。税制改正前しか知らない方は、「中を行き来できなければ駄目なのでは?」と聞いてくることもあります。

渋谷:一般の人は、何年か前に本で勉強しても、毎年アップデートされる認識があまりなく、ほったらかす場合もあるかと思います。私たち一般人も、毎年1回程度情報をアップデートする必要があるのでしょうか?

峯本:いつ相続が起こるかは分からないので、なかなか難しいです。相続税の申告とか、相続税にあまり触れてないと、実際それに触れるまでは難しいと思います。

渋谷:小規模宅地に関する質問の中に、いつ使うか、準備をすればいいかという質問が多いです。使うべき時期があると思いますが、そこら辺はどうですか?

貸付宅地で50%減が取れる?

峯本:すぐに使えることもありますが、よく聞かれるのは「貸付宅地で50%減が取れますか?」という質問です。

これは大体が自宅で取ります。自宅、330平米を調べれば分かると思いますが、330平米100坪では80%減が取れます。ただ、要件がいくつかあります。それでほぼ使ってしまうので、その次の貸付宅地の50%はなかなかそこまで使わないケースが多いです。

渋谷:先生はどういうふうに返されるのですか?

峯本:まず、「自宅が何平米あるのか」です。「どっちに取った方が得ですか?」と聞くと、大体自宅で取った方が得という結果に落ち着きます。投資で買った不動産などに使うケースは、意外と稀です。

渋谷:例えば、極論ですが、自宅をそんなに地価が高くないところに持っている場合。一方、貸付の方が都心部のど真ん中で買えば、どっちが優位かは変わってくるということですよね?

峯本:その通りです。貸付宅地は220平米までです。120%の自宅の方は330平米までなので、多く面積が取れると80%なのですが、渋谷さんがおっしゃった通り、銀座ですと鳩居堂の前は路線価で坪1億ぐらいします。1坪50%減で5,000万ですが、田舎に行けば坪50万ですから80%減を取っても坪40万しかできません。そうなると、当然貸付の50%でも銀座の土地を取りましょうとなります。

渋谷:そういったことを活用しながら、総資産の評価額を落とす人がかなりいるかと思います。最近、特に世の中でこれをうまく活用しているという方の例は、何かありますか?

峯本:最近では、南麻布や渋谷の松濤で100坪の土地、不動産を探している方が結構います。まさに今言った330平米は100坪ではないですか。先ほど言った鳩居堂のところに住宅が建てられれば、それこそ80%減で、1坪1億しますから、100億円の80%減、80億に減少できます。

ですが、住宅を建てられる場所ではないので、高級住宅街である南麻布や渋谷のところで100坪、330平米の土地を買って、それで小規模な、80%減を使うような動きをしている方は結構多いです。

渋谷:時価の高いところをうまく活用してということですね。もう一つお聞きしたいのが、今のような規模の大きな話がある一方、おじいちゃんや親が介護を要する状態となり、一緒に住みながらうまく使いたい方もいるかと思います。そういった際に注意すべきことは何かありますか?

介護による同居

峯本:自宅から老人ホームに行かなくてはならなくなって自宅を離れる場合、同居とみなされます。老人ホームに行く際は同居の要件をよく調べていただき、そういったケースでも同居となることを確認して、手続きをされた方がいいと思います。

渋谷:例えば、老人ホームに行くと言っても、老人ホームのいろいろな種類があったり、知り合いの家に行くこともあったりします。それも要件によっては該当しないこともあり得るということですね?

峯本:はい。120%減を取るためには要件を確認して、手続きをされた方がと思います。

税務署に直接相談すべきこと

渋谷:こういったものは税務署に直接聞いた方がいいのか、それとも先生方に聞けば解決するのでしょうか?

峯本:税務署にどういうふうに聞けばいいのかは、なかなか分からないと思います。税務署に行くにしても、専門家の税理士と一緒に行って、まずは自分の実態を知ってもらって、それを税務署に伝えていただいた上で聞いた方がいいでしょう。

税務署には専門家ではないと、自分の意思が伝えられないと思います。通訳のような感じで連れていき、それで聞いた方がいいでしょう。

渋谷:今聞いたような話は、例えば土地の高いところをうまく活用し、課税対象額を減らす場合や、親の介護を理由に一緒に住むことで評価額を下げるといった、いろいろなパターンがあると思います。

そうだろうと思ってやってみると、実は適応外だということもよくあるではないですか。そういうことを避けるには、専門家に、「これを使おうと思う」と一度相談すれば、結構パキパキと答えてもらえるのでしょうか?

峯本:一般的なケースでは、ある程度対応できると思います。建てたり、購入したりする際、条件に該当するかは専門家にしっかり聞いて、その上で購入を決めた方がいいと思います。

渋谷:建ててからは、後には引けないですものね。

今日のポイントとしては、小規模宅地は今も活用する方が結構多く、そういった評価の違い、ギャップを使いながら、税金対策をしていく形でやっている方が多いということですね。

峯本:はい。あと、一つ注意すべきことがあります。小規模宅地等の減額は申告しなければ働かない、申告要件というものです。自宅で80%減を取ると相続税はかからないですが、申告しないと適用外となります。小規模宅地等の減額を使い相続税がかからない人は、必ず申告をしてください。

渋谷:分かりました。この手続きは、そもそも結構大変なものですか?

峯本:専門家でないと難しいと思いますが、自宅ぐらいであれば税務署に無料相談に行って対応してくれる可能性があります。

税理士に相談すべきケース

渋谷:自宅でなければ、自分でやるのは難しいですか?

峯本:そうですね。自宅以外に不動産を持っていたり、他に資産が現金以外にあったりした場合は、専門家に頼んだ方がいいと思います。

渋谷:分かりました。今日は小規模宅地の特例についてお話を聞きました。ありがとうございました。

峯本:ありがとうございました。

続きを読む

「資産を守るために、着実な資産管理を」

ファミリーオフィスドットコムでは無料で⾃信で⾏っていただける資産管理から、
エキスパートによるオーダーメイド型の資産管理まで、様々なサービスを提供しています。

メディアでご紹介いただきました

関連記事

【米国株】もしもソフトランディングが実現した場合、S&P500とセクターを選択して投資をする場合、どちらがリターンを狙えるのか?【10/7 マーケット見通し】

【米国株】もしもソフトランディングが実現した場合、S&P500とセクターを選択して投資をする場合、どちらがリターンを狙えるのか?【10/7 マーケット見通し】

本日は『ソフトランディングの場合、S&P500とセクターへの投資のどちらがリターンを狙えるか』をお伝え …

【米国株】‌‌利下げ開始後に期待できる投資対象とは【9/24 マーケット見通し】

【米国株】‌‌利下げ開始後に期待できる投資対象とは【9/24 マーケット見通し】

本日は、米国株利下げ後に期待できる投資対象をお伝えします。先週のFOMCにおいて0.5%の利下げが決定されまし …

【米国株&ドル円】‌‌過去の利下げ開始後のドル円相場は、ドル高?それとも円高?【9/9 マーケット見通し】

【米国株&ドル円】‌‌過去の利下げ開始後のドル円相場は、ドル高?それとも円高?【9/9 マーケット見通し】

本日のテーマは米国株とドル円です。 一般的に米国の利下げ局面では、米金利が下がるため、ドル安/円高になる、とい …

【米国株&GOLD】‌‌過去の利下げ開始後の金価格のパフォーマンスと米国株との相性について【9/2 マーケット見通し】

【米国株&GOLD】‌‌過去の利下げ開始後の金価格のパフォーマンスと米国株との相性について【9/2 マーケット見通し】

本日のテーマは米国株と金価格です。 今月17~18日にはFOMCが開催されます。そこでの利下げをマーケットは織 …

【米国株&米債券】‌‌過去の利下げ開始局面の米株と米債のパフォーマンスから考える投資戦略【8/26 マーケット見通し】

【米国株&米債券】‌‌過去の利下げ開始局面の米株と米債のパフォーマンスから考える投資戦略【8/26 マーケット見通し】

本日のテーマは米国株と米債券です。先週末、アメリカでジャクソンホール会合が開かれました。パウエルFRB議長が利 …

【米国株】‌‌円キャリートレードが再開し、株の戻り基調は続くのか?【8/19 マーケット見通し】

【米国株】‌‌円キャリートレードが再開し、株の戻り基調は続くのか?【8/19 マーケット見通し】

8月第2週、日米ともに株価が大きく下落しました。その1つの大きな要因として、円キャリートレードの巻き戻しが指摘 …

【米国株 S&P500】‌‌激震が走る米国株。底値目処はどこまでか?【8/5 マーケット見通し】

【米国株 S&P500】‌‌激震が走る米国株。底値目処はどこまでか?【8/5 マーケット見通し】

本日のテーマは米国株S&P500です。7月後半から8月前半、アメリカの株式市場で激震が走っています。日 …

【米国株】‌‌米テクノロジー株の大幅調整が続く。波乱再来か、それとも上昇再開か。今週は波乱要因が多数【7/29 マーケット見通し】

【米国株】‌‌米テクノロジー株の大幅調整が続く。波乱再来か、それとも上昇再開か。今週は波乱要因が多数【7/29 マーケット見通し】

米テクノロジー企業の株価調整が続いています。このような状況下では、株式市場に波乱が再来する可能性がある一方で、 …

【米国株S&P500】‌‌S&P500は今後どうなるか?警戒すべき市場経験則【7/16 マーケット見通し】

【米国株S&P500】‌‌S&P500は今後どうなるか?警戒すべき市場経験則【7/16 マーケット見通し】

米国株式のS&P500は、絶好調な状況が続いています。本日は、この状態で注目すべきS&P500 …

【米国株】‌‌米国の景気減速傾向がさらに強まる中、まだ楽観論の継続で本当に大丈夫か?【7/8 マーケット見通し】

【米国株】‌‌米国の景気減速傾向がさらに強まる中、まだ楽観論の継続で本当に大丈夫か?【7/8 マーケット見通し】

本日のテーマは米国株です。先週1週間、ISMの製造業指数やISM非製造業指数、雇用に関する多くの経済指標が発表 …

【米S&P500】‌‌景気減速傾向で堅調に推移するS &P500。ただし、今週流れが変わる可能性も。【6/24 マーケット見通し】

【米S&P500】‌‌景気減速傾向で堅調に推移するS &P500。ただし、今週流れが変わる可能性も。【6/24 マーケット見通し】

先週、米経済で景気減速傾向が見られました。しかし、S&P500は堅調に推移しています。ただ、今週材料次 …

【米国株】‌‌S&P500の年末見通しの上方修正が続く。目先に死角はないのか?【6/17 マーケット見通し】

【米国株】‌‌S&P500の年末見通しの上方修正が続く。目先に死角はないのか?【6/17 マーケット見通し】

年末の米S&P500について、最近は多くの大手金融機関が見通しを上方修正しています。例えば、ゴールドマ …

【米国株】‌‌モヤモヤの市場展開が続く米国市場。FOMCで流れが変わるのか?注目ポイントを分析【6/10 マーケット見通し】

【米国株】‌‌モヤモヤの市場展開が続く米国市場。FOMCで流れが変わるのか?注目ポイントを分析【6/10 マーケット見通し】

先週の米国市場は、モヤモヤした市場展開が続いています。米国では、企業決算が一段落し、先週の注目は景気動向はどう …

【米国株】‌‌米国経済指標が減速を示唆。相場が警戒する次の材料【6/3 マーケット見通し】

【米国株】‌‌米国経済指標が減速を示唆。相場が警戒する次の材料【6/3 マーケット見通し】

先週発表されたアメリカの経済指標には、幾つか経済減速を示す内容が確認できました。一方で、株式市場はさほど影響を …

【米国株】‌‌最初の利下げ前後に取るべき投資戦略【5/20 マーケット見通し】

【米国株】‌‌最初の利下げ前後に取るべき投資戦略【5/20 マーケット見通し】

先週は、米経済指標があまり好調でなかったことを受け利下げ期待が台頭しました。今年9月の利下げ予想が60%を超え …

おすすめ記事